บ้านมือสองในขอนแก่นมักได้ทำเลในเมืองหรือใกล้ ม.ขอนแก่นในราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ และต่อรองได้ แต่แลกมากับความเสี่ยงเรื่องสภาพบ้านและเอกสาร — ตรวจให้ครบก่อนวางมัดจำจะช่วยประหยัดได้เป็นแสน
สรุปสิ่งที่ต้องเช็ก 3 กลุ่มใหญ่คือ โครงสร้างบ้าน (ร้าว ทรุด รั่ว ปลวก), เอกสารสิทธิ์ (โฉนดถูกต้อง ปลอดภาระ), และ ทำเล/ค่าใช้จ่าย (น้ำท่วม เพื่อนบ้าน ค่าโอน) ไล่ทีละข้อด้านล่าง
สารบัญ
กลุ่มที่ 1: ตรวจโครงสร้างและสภาพบ้าน
- 1ผนัง–เสา–คาน มีรอยร้าวแนวเฉียงหรือร้าวลึกไหม (ร้าวลายงาผิวปูนพอรับได้ แต่ร้าวโครงสร้างอันตราย)
- 2พื้นทรุด/เอียงไหม ลองวางลูกแก้วหรือสังเกตช่องประตูปิดไม่สนิท
- 3หลังคา–ฝ้า มีคราบน้ำรั่วซึมไหม โดยเฉพาะช่วงหลังฝน
- 4ระบบน้ำ–ไฟ เปิดก๊อกทุกจุด กดชักโครก ลองสวิตช์–ปลั๊ก ดูแรงดันน้ำและรอยรั่ว
- 5ปลวก–ความชื้น เคาะวงกบไม้ ดูมุมอับและใต้บันได
ถ้าบ้านราคาสูงหรือไม่มั่นใจ จ้างผู้ตรวจบ้าน (inspector) มืออาชีพสัก 1 ครั้งคุ้มค่ากว่าซ่อมทีหลังมาก
กลุ่มที่ 2: ตรวจเอกสารสิทธิ์
- 1ดูประเภทเอกสารสิทธิ์ — โฉนด (น.ส.4จ) ปลอดภัยสุด ซื้อ-ขายโอนได้เต็มที่ ระวังที่ดินที่เป็น น.ส.3ก หรือด้อยกว่า
- 2ตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับผู้ขาย และเลขโฉนดตรงกับที่กรมที่ดิน
- 3ขอคัดระวางที่ดินที่สำนักงานที่ดินขอนแก่น เช็กว่าไม่มีภาระจำนอง อายัด หรือติดขายฝาก
- 4ถ้าอยู่ในโครงการจัดสรร เช็กว่าโอนพื้นที่ส่วนกลางเรียบร้อยและไม่มีค่าส่วนกลางค้าง
อ่านเพิ่มเรื่องประเภทเอกสารสิทธิ์และหน่วยพื้นที่ได้ในไกด์ของพร้อมอยู่ก่อนไปดูบ้านจริง
กลุ่มที่ 3: ทำเลและค่าใช้จ่ายวันโอน
- 1เช็กประวัติน้ำท่วม — ขอนแก่นบางจุดเป็นที่ลุ่ม ถามเพื่อนบ้านและดูระดับถนน/ร่องระบายน้ำ
- 2สำรวจเพื่อนบ้านและชุมชนรอบข้าง ไปดูทั้งกลางวันและช่วงเย็น
- 3ระยะทางไปที่ทำงาน/โรงเรียน/ห้าง เทียบกับทำเลที่คุณสนใจในไกด์ทำเลขอนแก่น
- 4ค่าใช้จ่ายวันโอน — ค่าธรรมเนียมโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ภาษี/อากร ตกลงให้ชัดว่าใครออกส่วนไหน
ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุราคา วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขคืนมัดจำหากกู้ไม่ผ่าน
ประเมินราคาก่อนยื่นข้อเสนอ
อย่าเชื่อราคาตั้งอย่างเดียว เทียบกับบ้านลักษณะใกล้เคียงในย่านเดียวกันก่อนต่อรอง เครื่องมือประเมินราคาช่วยให้คุณมีตัวเลขอ้างอิงเวลาเจรจา
ประเมินราคาบ้านฟรีรู้ราคาตลาดคร่าว ๆ ก่อนต่อรองคำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านมือสองต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้างวันโอน?
หลัก ๆ คือค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และภาษี/อากรตามกรณี ควรตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน
บ้านมือสองขอนแก่นต่อรองราคาได้ไหม?
ได้ และมักต่อรองได้มากกว่าบ้านใหม่ โดยเฉพาะบ้านที่ประกาศขายมานาน ใช้ข้อมูลราคาตลาดในย่านและสภาพบ้านที่ต้องซ่อมเป็นเหตุผลต่อรอง
จะรู้ได้ยังไงว่าบ้านเคยน้ำท่วม?
ถามเพื่อนบ้านและผู้ขายตรง ๆ สังเกตคราบน้ำที่ผนังชั้นล่าง ระดับถนนหน้าบ้านเทียบตัวบ้าน และสอบถามประวัติพื้นที่ลุ่มในย่านนั้น
โฉนดกับ น.ส.3ก ต่างกันยังไง?
โฉนด (น.ส.4จ) คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เต็ม ซื้อ-ขายโอนจำนองได้สมบูรณ์ ส่วน น.ส.3ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สิทธิ์ด้อยกว่าและมีข้อจำกัดมากกว่า
