สูตรง่ายที่สุด: ผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี (gross yield) = ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาซื้อ × 100 เช่น ซื้อคอนโด 1.5 ล้าน ปล่อยเช่าเดือนละ 6,500 บาท = 78,000/ปี → yield ราว 5.2% ต่อปี (ก่อนหักค่าใช้จ่าย)
ทำเลติด ม.ขอนแก่นอย่างกังสดาลและเมืองเก่ามีดีมานด์เช่านักศึกษาสูงเกือบตลอดปี จึงเป็นทำเลลงทุนปล่อยเช่ายอดนิยม แต่ต้องเลือกให้ราคาซื้อไม่แพงเกินและเผื่อช่วงปิดเทอมด้วย
สารบัญ
Rental Yield คืออะไร คำนวณยังไง
Yield คือผลตอบแทนค่าเช่าเทียบกับเงินที่ลงไป มี 2 แบบ:
- Gross yield = ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาซื้อ × 100 (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย)
- Net yield = (ค่าเช่าทั้งปี − ค่าใช้จ่าย) ÷ (ราคาซื้อ + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ) × 100 (ตัวเลขจริงที่ได้)
| ราคาซื้อ | ค่าเช่า/เดือน | ค่าเช่า/ปี | Gross yield |
|---|---|---|---|
| 1,290,000 | 6,000 | 72,000 | ~5.6% |
| 1,500,000 | 6,500 | 78,000 | ~5.2% |
| 1,990,000 | 8,500 | 102,000 | ~5.1% |
คอนโด/หอใกล้มหาวิทยาลัยในตลาดไทยมัก gross yield ราว 5–7% ซึ่งถือว่าน่าสนใจถ้าเลือกทำเลดีมานด์เช่าสูงและราคาซื้อสมเหตุผล
โซนดีมานด์เช่าสูงรอบ ม.ขอนแก่น
ต้นทุนที่ต้องหัก (อย่าดูแค่ gross)
- ค่าส่วนกลางรายเดือน (คอนโด)
- ช่วงห้องว่าง — โดยเฉพาะปิดเทอม อาจว่าง 1–2 เดือน/ปี
- ค่าซ่อมบำรุง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ที่ต้องเปลี่ยน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง / ภาษีเงินได้จากค่าเช่า
หักแล้ว net yield มักลดจาก gross ราว 1–2% ควรคำนวณเผื่อไว้ก่อนตัดสินใจ
เช็กก่อนลงทุน
- 1ดูดีมานด์จริง — ห้องในตึก/ย่านนั้นปล่อยเช่าเต็มไหม ค่าเช่าตลาดเท่าไหร่
- 2อย่าซื้อแพงเกิน — ประเมินราคาเทียบก่อนต่อรอง
- 3ดูประกาศเช่าจริงในย่าน — เช่าขอนแก่น
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดใกล้ ม.ขอนแก่นปล่อยเช่าได้ yield กี่เปอร์เซ็นต์?
โดยทั่วไป gross yield ราว 5–7% ต่อปีสำหรับทำเลดีมานด์เช่าสูง คำนวณจากค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ ทั้งนี้ net yield จริงจะต่ำกว่าเล็กน้อยหลังหักค่าใช้จ่าย
ลงทุนปล่อยเช่านักศึกษาเสี่ยงช่วงปิดเทอมไหม?
มีบ้าง ควรเผื่อห้องว่าง 1–2 เดือน/ปีในการคำนวณผลตอบแทน บางเจ้าทำสัญญาเช่ารายปีหรือให้ส่วนลดผู้เช่าที่อยู่ยาวเพื่อลดช่วงว่าง
ซื้อคอนโดปล่อยเช่ากับซื้อบ้านปล่อยเช่า อันไหนดีกว่า?
คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยมักปล่อยง่ายและดีมานด์สม่ำเสมอกว่า ส่วนบ้านเหมาะกับผู้เช่าครอบครัวและได้ค่าเช่าต่อหลังสูงกว่า ขึ้นกับทำเลและกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย
